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环京楼市调控预期升温 燕郊地区多个热销楼盘

  房地产市场经历了一个不平静的周末。沪深接连出台收紧楼市政策,力度之大超出了市场预期。在沪深之后,地产界将目光转移到了北京。在楼市政策上,往常喜欢选择紧盯上海的北京将怎么做,已经成了楼市最为关心的话题。种种数据显示,北京楼市的热度并未消退,而环京楼市的涨幅则更加惊人,在这样的背景下,业内人士分析,出台相关政策抑制房价上涨已是大概率。

  截至上周末,3月北京二手房累计成交已经高达2.5万套,预计全月北京二手房成交有望突破3万套。3月单月北京二手房价格环比上涨加速。跟深圳、上海相比,目前北京新建商品房住宅价格同比涨幅不算最高,约为14.2%,但二手房价格涨幅较高,约为27.7%。

  北京二手房价格究竟涨多少?

  北京青年报记者在调查中了解到,北京楼市的热度还在升级。在四惠附近的一名房地产中介表示,北京这两个月的楼市在加速上涨,附近一小区的楼市春节前成交价还是每平方米3.5万左右,现在已经挂4.3万往外卖了。该中介表示,短短不到三个月,一些热度高的二手房涨幅已经逼近20%,这跟官方公布的北京整体楼市涨价的幅度有一定差别。

  此前,北京市常务副市长李士祥曾公开表示,今年初以来北京房价上涨幅度为11.3%,仍处于合理区间内,未达最高水平。对此,该中介表示,数据并不矛盾,北京整体的数据中包含了一些偏远的、冷门的区域,实际上热门板块的涨幅要大得多。

  中原地产首席分析师张大伟表示,北京出现二手房与新房价格涨幅差距较大的另外一个原因是,北京方面延后了3月入市的部分高价项目,这部分高价项目将在4月推出,所以整体看,北京4月份将出现一波高价项目。

  燕郊部分区域房价已超北京部分区

  除了北京地区的房价,环京楼市已成为影响“北京房价”的重要因素。去年9月中旬,北青报记者曾在燕郊实地探访,彼时燕郊房价已经连续上涨了三个多月,位于燕郊核心区的上上城理想城,2015年年初价格单价是8600元,到了8月份成交价已达1.4万元,北青报记者回访得知,如今该楼盘二期的单价已经涨至1.7万元,短短一年多时间,价格翻了一倍。港中旅的项目去年年初单价才9000多元,去年6月开盘时的均价超过1.5万元每平方米,如今开盘价已超过2万元。燕郊一名地产销售人士表示,他所在的项目目前均价约为23000元每平方米,而在一周之前的上期房源开盘,均价约为20000元每平方米,上涨幅度惊人。

  北青报记者统计多个燕郊热销楼盘发现,去年年初以来,这里的房价涨幅已经达100%。翻倍之后的燕郊的房价已经远远超过北京部分区,与燕郊相近的平谷区本月二手房均价未超过15000元。

  关于环京楼市上涨的原因,有业内人士认为,一方面,北京市内基本上已经完全豪宅化,大部分刚需和改善型需求都在向环北京区域转移。另一方面,北京目前依然是限购城市,但是环北京区域的限制相对宽松,所以资金更愿意流向环京楼市。此前,据北青报记者调查,由于北京限购政策的存在,许多楼市投资客携巨款前往燕郊炒房,这也是燕郊房价暴涨的主要原因之一。

  针对环京楼市,相关业内人士表示,这些地方出台措施调控房价已是时间问题,“预计未来廊坊等地的主要政策将是限制价格涨幅+信贷政策约束”。

  日前,有媒体发布消息称,处于环京地区的廊坊市政府已经明确表示,为稳定环京周边县(市)住房价格,推进房地产业平稳健康发展,廊坊日前已经研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施,具体措施方案正在程序审定中,即将公布。

  北京“楼市新政”将以信贷政策为主?

  回望北京的楼市政策,大多数时候,北京楼市政策采用的是紧盯上海的策略。如今,上海给楼市踩下了刹车,闪电般出台了被称为“史上最严”的楼市新政,该新政被业内人士总结为“提门槛、降杠杆”。

  一线城市楼市在2015年走出反转行情,其中有一个非常重要的节点,这个节点被称为楼市“330新政”,核心是将二套房首付比例从七成降至四成。该新政直接放大了二套房购买者的杠杆力度。上海最严楼市新政实际上废除了楼市的“330新政”。上海的楼市政策一夜间回到了一年前。对于上海的新政,业内人士普遍认为,这是对疯狂楼市的一记重拳。“房价是怎么通过政策涨上去的,再让它怎么通过政策回归理性。”

  从限购方面来看,北京的五年限购政策此前已经是全国最严,上调的空间已经不大。但在楼市信贷方面,北京是否会跟上海一样,实际上废除“330新政”呢?

  北青报记者了解到,此前,北京已经准备好了相关的楼市调控政策,将视北京市场的情况决定是否出台。另外,北京市已经对二套住房信贷政策调整对市场影响进行过论证。若北京楼市继续疯涨,不排除对二套住房信贷政策进行调整。

  根据目前北京楼市的情况,北京出台相关的楼市调控政策已是大概率。中原地产首席分析师张大伟认为,北京可能主要从这几个方面对楼市进行调控:首先是约束高价房源对市场的影响,抑制二手房非理性炒作;其次是加税,调整房产交易评估价格,从目前的40%左右提高到50%,提高二手房交易的税费成本;第三是二套房信贷收紧,将看齐上海的二套普通住房首付50%,非普通住宅70%。

  新闻追踪

  上海二手房持币观望气氛加重

  上海“史上最严”楼市新政出台之后,二手房市场方面,一名上海地产中介表示,市场持币观望的气氛加重了。

  一些二手房业主的心态也发生了很大的变化,调价毁约的情况这几天听到的很少了,反而出现了一些业主降价抛售的情况。据了解,上海长宁区甚至出现直接降价20万元抛售的情况。而某地产门户的信息显示,浦东唐镇板块一急于出售老房置换新房的业主把房价直降了60万元。

  北青报记者了解到,上海部分已经拿到预售证的房企,已经重新调整推盘节奏与策略。据上海中原成交数据统计,2015年上海购房者中,非上海籍贯的客户成交量已经占到47.54%,这是一个很高的比重。据中原地产方面计算,“史上最严限购政策”大约抑制了大约27.9%的购房需求。